Leyla İLHAN
Her yıl 1,5 milyon yeni konut üretimine gereksinim duyulan Türkiye’de, Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 18 Ağustos’ta Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde değişiklik yaparak Ticaret + Konut kullanımlı parsellerde yapılmış ofislere konuta dönüştürme imkanı sundu. Kesim temsilcilerine nazaran uygulamayla şimdi konuta dönüş başlamadı. Lakin süreçte yasa gereği zarurî olarak ofis yapılan projeler ile üretim aşamasındakilerde konuta geçiş yaşanacağı belirtiliyor.
Denge Değerleme’den yapılan açıklamaya nazaran şimdi ofis alanlarını konuta çevirmeyi düşündüğünü belirten veyahut uygulamaya geçen rastgele bir proje bulunmadığı belirtildi. Lakin süreçte Batı İstanbul’da Basın Ekspres ve Doğu İstanbul’da Kartal bölgelerinde üretilen ofis projelerinin bu uygulamadan daha ağır faydalanması ihtimali olabileceği kaydedildi. Bu bölgelerdeki ofis projelerinin kurumsal ve itibarlı firmaların talep ettiği ofis kalifiyesini ve alan gereksinimini karşılayamadığı, orta ölçekli firmaların da kira fiyatlarını yüksek bulduğu aktarılırken, “Dolayısıyla, bu bölgelerde kiralanamayan ofis açığı oluşuyor. Bu nedenle, bu bölgelerde de uygulamadan faydalanmak isteyen inşaat firmaları olabileceği söylenebilir” yorumu yapıldı. Tamamlanmamış projelerin bu yönetmelikten daha avantajlı olarak yararlanabileceği üzere bitmiş projelerin de dönüştürülmesinin kelam konusu olabileceği belirtilirken, “Bu uygulamalarda inşaat maliyetinden çok dönüşüm maliyeti diye bir olgu ortaya çıkıyor” açıklaması yapıldı.
“Mecburiyetten ofis yapılmış projeler için doğru”
Ofis olarak yapılmış bir projenin konuta dönüşümünün fizibil olmadığını belirten İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Lideri Nazmi Durbakayım, “Ancak bu hem ofis olur hem de konut olur zihniyeti ile yapılmış, aslında yüzde 100 konut yapılmak istenmiş lakin imar planlarının zorlaması nedeniyle belirli bir kısmı ofis olarak yapılmış olan projelerde bu dönüş daha kolay olacak ve onlar için bir piyango olacak. Nerdeyse projenin imal maliyetinin yüzde 30 ila 40 kadar bir harcama getirebilir. Bundan ötürü verimli değil” değerlendirmesinde bulundu.
İstanbul’da çok büyük bir ofis stoku olmadığını büyük bir kısmının eridiğini kaydeden Kuzeybatı Gayrimenkul İdare Heyeti Lideri Murat Ergin, “ Nitelikli ofisin konuta çevrilmesine hem gerek yok hem de çok masraflı olur. Halihazırda metrekaresi 13 bin TL’ye ofis yapılabiliyor. Ayrıyeten metrekare başına 3 bin ila 3500 TL para harcasın ki konuta dönüşsün. Fakat bu oran sıfırdan konuta yapmaktan daha değerli. Şimdi şu anda yapalım ya da yapmayalım diye soran olmadı fakat İstanbul’da bu teknikle en fazla 10 bin konut kazandırılabilir” diye konuştu.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Kurucu ve Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, “Ofisim var ve yılladır satamıyorum, ofis olarak satsam metrekaresi 20 bin, konut olarak satsam metrekaresi 30 bin TL edecek. Metrekaresi 5 bin TL’den dönüşürse tekrar 5 bin TL artıdasın. O vakit gönül rahatlığıyla yapılır. Dönüştürme maliyetinden daha yüksek bir bedel getirmesi halinde konuta dönüşüm olacak. Öte taraftan ofis piyasasında bir hareketlilik var üzere. Bundan ötürü ofis fiyatları da yükselince ofisi konuta dönüştürmede istekli olmayabilirler” değerlendirmesinde bulundu.
Piyasaya uygun konut sağlayacak
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB)Başkanı Erdal Eren, boşa yapılmış yatırımların bir biçimde değerlendirilmesini olumlu bir adım olarak niteledi. Eren şöyle konuştu: “Bir formda iktisada katılmayan, bu yapıların piyasada arz sorunun yaşandığı bu periyotta, ofislerin ufak tadilatla dönüştürülmesiyle piyasaya uygun fi yata konut sunulması sağlanacak. Bu yapılacak değişim harcamaları tekrar bir konut yapmanın maliyetine çıkmayacağını düşünüyorum. Hasebiyle ekonomik olarak da daha uygun olacaktır.”